1기 신도시 선도지구가 발표된 후 재건축의 관심은 더욱 급증하였다. 재건축이나 재개발은 일정한 구역에 있는 노후 주택을 허물고 대규모 아파트를 공급하는 건설 형식을 말한다. 재건축은 건물의 준공 시점이 20년 경과돼 주택의 효용가치가 크게 떨어진 주택을 허물고 새로운 주택을 신축하는 것을 말한다. 반면 재개발은 무계획적으로 형성된 주거지역이나 주거환경이 노후된 지역의 주거기능을 회복시키기 위해 주거용 건축물의 정비·개량을 시행하는 개발 사업을 말한다. 사업을 추진하는 조합이나 시공사의 입장에서 보면 사업 규모가 대단히 크고 다양한 이해관계가 얽혀 있어서 운영위원회의 역할이 굉장히 중요하다.
재개발·재건축 사업은 준비위원회 → 추진위원회 → 조합의 순서로 진행된다.
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준비위원회: 법적으로 규정된 조직은 아니지만, 실무적으로 추진위원회 설립을 준비하는 임의단체이다.
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추진위원회: 조합 설립을 위해 시장·군수의 승인을 받아야 하는 공식 조직이다.
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조합: 조합원이 구성하며, 사업시행자로서 재개발·재건축 사업을 수행한다.
특히 아파트 단지의 경우 입주자대표회의의 동대표들이 재건축 추진을 주도하는 경우가 많다. 한국에서 부동산 재개발·재건축 사업을 진행할 때 조합을 설립하면 조합장을 선출하는데, 그 기준은 「도시 및 주거환경정비법」과 조합 정관에 따라 결정됩니다. 주요 기준을 정리하면 다음과 같습니다.
1. 조합장 자격 요건
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조합원이어야 함: 재개발·재건축 조합장은 해당 사업구역의 조합원(소유자 등)이어야 합니다.
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금지 요건: 법에서 정한 결격사유(예: 금고 이상의 형을 받고 일정 기간이 지나지 않은 경우 등)에 해당하지 않아야 합니다.
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정관에서 정한 요건 충족: 각 조합의 정관에서 추가적인 자격 요건을 정할 수 있습니다.
2. 선출 방법
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조합 총회에서 선출: 조합원들이 참여하는 총회에서 과반수 출석, 출석 조합원의 과반수 찬성으로 선출됩니다.
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선거 방식: 직접·비밀 투표 방식으로 진행됩니다.
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입후보 절차: 조합장 후보자는 일정한 방식으로 입후보 등록을 해야 하며, 일정 기간 동안 선거운동이 가능합니다.
3. 조합장의 역할과 임기
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조합을 대표하고 사업 진행 총괄
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조합 운영 및 정비사업 시행 관리
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사업비 조달 및 대외 협상 진행
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임기: 보통 3~4년(정관에 따라 다름), 연임 가능 여부도 정관에 따름